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绿城中国代建规模急扩仍难以扭转自身重资产模式万芳

发布时间:2020-02-14 12:16:51 阅读: 来源:硫酸钡厂家

绿城中国代建规模急扩 仍难以扭转自身重资产模式,

下定决心做 长工 、转型轻资产模式的绿城中国(3900.HK),花了两年时间,拿下了72个项目。

12月7日,绿城房产建设管理有限公司(以下简称绿城建设)执行总裁许峰向本报记者透露,绿城代建项目的土地面积已超过1100万平方米,总建筑面积约1600万平方米,可售货值达1300亿元,另有近300个项目储备。

但尽管规模扩张很快,绿城中国仍难在短期之内改变 重资产 运营模式,而绿城建设对公司业绩的贡献或在三年后体现。

追求品牌溢价

一年前,对破产传闻忍无可忍的绿城董事长宋卫平,发表了一篇名为自助者天助的刊首语。在反思了2011年的经历之后,宋卫平表达了绿城在2012年的核心战略:在力求生存的首要目标之下,绿城将向轻资产方向发展;已经开始操作的代建模式将得到强化,保障房也将是绿城可能涉及的业务领域。

代建业务是从2010年9月其开展的,业务设立的初衷是在不增加负债率的前提下,扩大规模,彼时绿城曾深受高负债率之困。

委托方拥有土地或者资金,由绿城集团派出的团队进行项目的全方位、全过程的房地产开发的管理,委托方可以借用绿城的品牌,同时借用绿城所有的合格供方和设计资源,为产品进行整体的规划和营造,绿城在过程当中收取一定的管理费。

代建主要包括三种业务模式,其中包括商业代建、政府代建和资本代建。政府代建业务主要集中于保障房、安置房和城市广场等项目,目前绿城代建的项目中约有三分之一是为政府代建。其余的三分之二为商业代建项目。资本代建项目仍在洽谈中。其中,保障房代建收取的管理费约为工程造价的3%。 这部分收费,主要能覆盖参与人员的人力成本即可。 许峰说。部分政府代建项目甚至需要企业垫资,但许峰认为,替政府代建项目主要是考虑社会责任问题。

许峰告诉记者,绿城建设商业代建的首个项目 杭州 翡翠湾今年7月和9月两度开盘,第一次开盘当日售罄,第二次开盘首日去化率达到八成。据杭州余杭房产信息网显示,绿城 翡翠湾两次开盘的成交均价分别为12578元/平方米和13297元/平方米。而在不远处,另一个同期开盘的非绿城楼盘成交单价不足万元。

绿城代建的项目,会有15%至20%的品牌溢价。 许峰说。目前,商业代建业务主要来自二三线城市,并以地方性龙头企业居多,其中近40%没有房地产开发经验。在低迷的市场中,多数房企很难坐享土地的增值,必须通过高品质的开发创造价值。亦有一些买过绿城房子的 绿粉 ,可能只通过一顿饭,就将项目交给绿城代建;但在北京这样的一线城市,绿城建设还没在核心区域拿到项目。 市场好的情形下,开发商更倾向于自己做项目,可能他们对绿城的品牌了解也不够。 绿城北方房产建设公司副总经理虞沁文告诉本报记者。绿城建设也正在北京寻觅项目。

存在感还是漂亮的财务报表?

就在2011年7月,绿城代建的员工还不足一千人,但截至目前,绿城代建员工数量已经达到2600多人。许峰透露,绿城建设希望用5年的时间,在现有基础上实现项目数量再翻一番,届时员工规模将达到5000人。

据了解,绿城建设对商业代建项目收取的管理费用平均约为销售额的6%-7%左右,但由于代建的项目将在未来两至三年左右的时间实现销售,项目结算周期不同,且数量仍在增加,而为政府代建项目利润微薄。绿城建设对绿城中国业绩的贡献还难以在短期之内体现。

代建业务最大成本是人力成本。 如果项目卖得好,这将会是一笔低投入、高产出的生意。 许峰说。最大的挑战实际上是对推盘节奏的把握。在市场好的时候,快速上市形成销售。早一个月上市,就能节省上千万的财务成本。在市场不好的时候,放慢节奏,也意味着对利润的保护。但判断多源自于操盘手的经验。

之于绿城,代建业务也在潜移默化地改变企业。宋卫平明白, 代建 这一商业模式之所以成立,是因为它能为委托方创造利润,其核心竞争力是成熟的产品标准及制造流程。从一开始有成立代建公司的想法起,他便在集团内部铁腕进行专业系统的垂直化和公司化的改革。2011年5月,绿城集团正式下发《绿城集团工程精细化管理指引》(试行),对工程管理的全过程环节进行规范化管理。以往绿城给人们的印象是 不惜成本打造 ,而引入精细化管理之后的绿城主张保留客户的喜好,去除那些增加成本但没有价值的设计环节。

2012年中报显示,绿城净资产负债率为93.5%,较去年底的近150%大幅改善。目前,绿城降低资产负债率的主要手段仍依靠减少拿地、抛售项目、增加存货去化速度来实现。不久前,绿城以11.8亿元出售了位于上海黄浦区福佑路8号的绿恒大厦。

绿城首席财务长冯征透露说,绿城有些在谈的项目,还是会继续出售。虽然有了和九龙仓(0004.HK)、融创(01918.HK)的合作,今年10月也完成了全年400亿元的销售任务。绿城的负债率现在已经改变了很多,但在谈的项目还是会卖掉, 然后用这个钱换仓,来买地继续发展 。

招商证券预测,2012年度绿城销售额将突破500亿元。这一销售规模在目前国内房地产企业中排名可进前五。公司净负债率将进一步下降,预计将降至70%以下。70%的净资产负债率仍为重资产运行模式。但在许峰等许多绿城人看来,造好房子,让开发商更有存在感,因此而获得的内心满足是财务报表不能代替的。

(编辑:地产福建网综合)

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